아래 내용은 완전한 요약은 아니며, 제 생각이 가미된 스터디 내용입니다. 실제 너나위님의 생각을 들어보려면 아래 동영상으로 가서 들으시면 됩니다!
https://youtu.be/B1lSNeZ05gA
1. 투자에서 제일 중요한 건 가격
- 가격 지표에는 소득대비 매매가, 전세대비 매매가가 있음
2. 미분양은 참고지표이나, 시장 사이클을 읽을 수 있는 지표
- 미분양 수 up & down 추세, 절대 수량 모두 봐야 함
3. 미분양 지표에는 2개가 있음
- 미분양 (분양 전 포함)
- 준공 후 미분양 (불꺼진 아파트)
4. 전국 미분양
- 현재 23.02. 전국 미분양 약 7만호
- ‘09년 미분양 주택 수 정점일 때 약 16.5만호, 준공 후 미분양 약 5만호
- 미분양이 5만호 이상일 때 투자하기 좋은 시기
(거래가 잘 안되고 가격 하락될 확률)
- 미분양이 쌓일수록 ㅎㅎ 공포가 쌓일수록 가격이 유리할 수 있다
- 미분양이 5만호 이하일 때 거래가 잘된다.
5. 수도권 미분양
- ‘07년 분양가 상한제의 영향으로 고가에 분양 물량 쏟아지며 미분양 주택수 급증
- ’08년 가을 경제위기로 물량 해소가 안됨
- 수도권은 3.5만호가 과거 미분양 정점 / 하락장은 2만호 이상
- 상승장에선 미분양 수 1.5만호 미만
- 너나위의 기준 :1.5만호
- 미분양 감소 추세이면서 미분양이 1.5만호 이하일 때 내집마련하기 괜찮다. (투자자라면 미분양이 1.5만호 이상일 때가 유리)
6. 대구 미분양
- 너나위의 기준: 2,500호
7. 전세가 매매가
- 서울의 경우, 매매가 전세가가 완전 동일하게 움직이지 안ㄹ음 -> 시장이 커서 시차 등이 있으며 뚝배기처럼 천천히 끓어오른다.
- 지방은 매마가 전세가아 거의 시차없이 같이 움직인다
-> 시장 규모가 작아 작은 냄비처럼 빨리 끓어오름
8. 미분양 볼 때 주의사항
- 전국 미분양은 의미 없다 -> 지역 단위 시장으로 봐야 함
- 국토누리 사이트애서 지역별 데이터 받을 수 있다
- 악성미분양 (미분양 정점일 때 최저가) 나오면 좋은 가격이 다가오고 있다고 판단 가능
- 미분양 추세 뿐 아니라 절대 수량도 중요 (기준)
- 미분양 증가 지역 -> 촉각을 곤두세우자
- 지방이 수도권보다 미분양얘기 나온지 오래됨
- 최근 1-2년동안 분양시장 마비된 지역은 내집마련 준비해볼만 함
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